Le marché de l’immobilier à l’île Maurice aborde 2027 avec une dynamique soutenue, portée par l’afflux d’expatriés européens, une fiscalité attractive et des programmes neufs ouverts aux acquéreurs étrangers.
Chez MJ Développement île Maurice, nous accompagnons chaque mois de nouvelles familles françaises dans leur projet d’achat et d’installation. Voici les tendances clés, les prix de référence, les dispositifs à connaître et les secteurs à privilégier pour aborder 2027 sereinement.
Ce sujet en un coup d’œil
| À savoir | En bref |
|---|---|
| Marché | Dynamique, porté par la demande expatriée et les Smart Cities |
| Seuil de résidence | Acquisition d’au moins 375 000 USD dans un programme agréé (règle en vigueur en 2026) |
| Dispositifs | PDS, Smart City, Ground+2 (IRS et RES en revente) |
| Fiscalité | Impôt sur le revenu progressif, ni taxe foncière annuelle à la française, ni impôt sur la fortune, ni droits de succession |
| Secteurs porteurs | Nord, côte ouest, Smart Cities |
Les grandes tendances du marché mauricien à l’horizon 2027
L’immobilier à l’île Maurice s’inscrit dans une tendance de fond amorcée depuis plus d’une décennie : hausse régulière des prix sur le neuf haut de gamme, demande européenne soutenue, et montée en puissance des programmes à services intégrés. Le nombre de permis de résidence obtenus par l’achat immobilier confirme l’intérêt des acquéreurs étrangers, en tête desquels les Français et les Sud-Africains.
Côté offre, le pays diversifie ses dispositifs pour couvrir tous les profils d’investisseurs.
Les grands programmes de type PDS (Property Development Scheme) et Smart City continuent de se développer, surtout sur la côte nord, l’ouest et le centre. En parallèle, la formule Ground+2 permet aux étrangers d’acheter un appartement dans un immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, à partir de 6 millions de roupies, ce qui ouvre le marché aux budgets intermédiaires.
Un contexte favorable, qui pèse dans les décisions d’investissement immobilier à l’île Maurice.
Prix et rentabilité locative
Les prix de l’immobilier à l’île Maurice se tiennent dans des fourchettes assez lisibles, variables selon le secteur, le dispositif et la gamme.
Quelques ordres de grandeur observés en 2026, utiles avant tout projet :
- Appartements neufs en Ground+2 : à partir de 2 500 €/m² environ sur les secteurs intermédiaires.
- Appartements et penthouses en programme PDS : de 4 000 à 6 500 €/m² sur les côtes prisées.
- Villas haut de gamme avec piscine : de 4 500 à 7 500 €/m² selon la localisation et les prestations.
- Smart Cities : une grille proche du PDS, avec des services en plus (coworking, écoles, loisirs intégrés).
Sur les programmes bien placés, la rentabilité locative brute se situe le plus souvent entre 4 et 7 %, en location saisonnière ou meublée longue durée. Notre article dédié au prix de l’immobilier à l’île Maurice détaille les écarts par secteur et par typologie.
Les dispositifs à connaître pour acheter en 2027
Les étrangers peuvent acquérir un bien à l’île Maurice via plusieurs dispositifs agréés par l’Economic Development Board. Chacun fixe ses propres règles d’éligibilité, de seuil et d’ouverture à la résidence.
Le Property Development Scheme (PDS)
Le PDS reste le dispositif phare pour l’acquisition d’une villa ou d’un appartement neuf haut de gamme.
L’achat d’un bien d’au moins 375 000 USD ouvre droit à la résidence pour l’acquéreur, son conjoint et ses enfants à charge, tant qu’il reste propriétaire.
Les programmes PDS se concentrent principalement sur la côte nord et l’ouest. Notre article détaillé sur le PDS à l’île Maurice revient sur les règles et les points de vigilance.
Les Smart Cities et le Ground+2
Les Smart Cities (Moka Smart City, Beau Plan, Côte d’Or) proposent une offre mixte, mêlant résidentiel, bureaux, écoles et loisirs. Elles séduisent les expatriés qui cherchent un cadre de vie « clé en main ».
Le dispositif Ground+2, lui, ouvre l’accès au marché aux étrangers via des appartements situés dans des immeubles d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, à partir de 6 millions de roupies. Il élargit l’offre sur des budgets plus accessibles, sans ouvrir automatiquement la résidence : celle-ci suppose, là aussi, un investissement d’au moins 375 000 USD.
Bon à savoir : chez MJ Développement, nous observons une accélération de la demande sur l’achat sur plan (VEFA mauricienne). Il permet d’étaler le paiement sur la durée du chantier et de bénéficier des premiers lots à prix d’entrée. Avant de signer, prenez le temps de vérifier les étapes, les garanties et les points de vigilance propres à ce mode d’achat.
Fiscalité et avantages pour l’investisseur étranger
La fiscalité mauricienne reste l’un des moteurs du marché pour les acquéreurs internationaux. Depuis la réforme de 2025, l’impôt sur le revenu des personnes est progressif : 0 % jusqu’à 500 000 roupies par an, 10 % jusqu’à 1 million, 20 % au-delà, et une tranche à 35 % pour les revenus supérieurs à 12 millions de roupies depuis juillet 2026. L’impôt sur les sociétés est de 15 %.
S’y ajoutent plusieurs avantages structurants :
- Pas de taxe foncière annuelle à la française sur les biens détenus.
- Pas d’impôt sur la fortune immobilière, contrairement à la France.
- Pas de droits de succession sur les biens détenus à Maurice.
- Une convention fiscale franco-mauricienne qui évite la double imposition.
À l’achat, comptez en revanche 5 % de droits d’enregistrement pour un acquéreur étranger dans un programme agréé (taux en vigueur en 2026). Pour un acquéreur français, ces règles allègent nettement la pression fiscale, à condition d’organiser proprement sa résidence fiscale et le rapatriement des revenus. Un conseil personnalisé reste indispensable, car chaque situation familiale et patrimoniale a ses propres contraintes.
Secteurs porteurs et horizon 2027
Trois grandes zones concentrent l’essentiel des opportunités pour investir à l’île Maurice dans le haut de gamme en 2027. Le choix dépend du mode de vie recherché, du budget et de l’horizon d’investissement.
- Le nord (Grand-Baie, Grand Gaube, Cap Malheureux, Beau Plan) : plages, services expatriés, forte demande locative saisonnière.
- La côte ouest (Tamarin, Flic en Flac, Rivière Noire) : nature, sports nautiques, familles européennes installées.
- Le centre (Moka, Ébène, Côte d’Or) : cadre urbain, écoles internationales, pôle économique.
Nos acquéreurs qui ciblent le nord se tournent souvent vers les villas contemporaines de Mythic Villas, à Grand Gaube, pensées pour la vie en famille à quelques minutes du lagon. Sur l’ouest, Eko Savannah prolonge cet art de vivre dans un cadre nature préservé, au pied de la montagne de La Tourelle.
Notre expérience terrain : nos acquéreurs installés depuis plusieurs saisons constatent une bonne tenue des prix sur les programmes de qualité, en particulier ceux adossés à des services (gestion locative, conciergerie, piscine commune). Le marché mauricien récompense les acquéreurs patients et bien conseillés, dans un pays encore jeune côté immobilier haut de gamme. Nous accompagnons chaque projet, de la sélection du programme à la gestion locative.
La Banque de Maurice suit de près le secteur de la construction et de l’immobilier, l’un des piliers de l’économie du pays. Comme le rappelle notre équipe chez MJ Développement, « le marché mauricien a atteint un niveau de maturité qui le rapproche des grandes destinations européennes, tout en gardant un avantage fiscal et un art de vivre que peu de pays peuvent offrir ».
Un marché mature ne se résume pas à des chiffres : il se lit dans les projets qui aboutissent. Chez MJ Développement, nos clients achètent souvent après deux ou trois voyages exploratoires, et comparent les dispositifs avant de choisir.
Nous mettons à votre disposition cette expérience terrain : lecture d’un contrat de réservation, arbitrage PDS ou Smart City, choix d’une zone, calendrier pour s’installer à l’île Maurice sans mauvaise surprise. Un premier rendez-vous permet déjà d’écarter les fausses bonnes idées.
FAQ – Immobilier à l’île Maurice en 2027
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à l’île Maurice ?
Oui, un étranger peut acheter un bien immobilier à l’île Maurice via plusieurs dispositifs agréés : PDS, Smart City ou Ground+2, ainsi qu’en revente dans d’anciens programmes IRS ou RES. L’acquisition d’un bien d’au moins 375 000 USD dans un programme ouvert aux étrangers ouvre également droit à la résidence pour l’acquéreur, son conjoint et ses enfants à charge.
Quels sont les prix de l’immobilier à l’île Maurice en 2027 ?
Les prix de l’immobilier à l’île Maurice varient selon le secteur et la gamme. En 2026, comptez environ 2 500 €/m² et plus pour les appartements Ground+2, de 4 000 à 6 500 €/m² pour les PDS et jusqu’à 7 500 €/m² pour les villas haut de gamme avec piscine. Les Smart Cities se situent dans une fourchette proche du PDS.
Quelle rentabilité locative espérer sur un bien à Maurice ?
Sur un bien bien placé à Maurice, la rentabilité locative brute se situe le plus souvent entre 4 et 7 % par an. Elle dépend de la localisation, de la typologie du bien, du mode de location (saisonnière ou longue durée) et des services associés. Une gestion locative à l’île Maurice confiée à des professionnels améliore l’occupation et la rentabilité nette.
Quelle fiscalité pour un acquéreur étranger à l’île Maurice ?
L’île Maurice applique un impôt sur le revenu progressif, de 0 à 20 % pour la plupart des contribuables, et 15 % d’impôt sur les sociétés. Elle ne prélève ni taxe foncière annuelle à la française, ni impôt sur la fortune immobilière, ni droits de succession. Une convention franco-mauricienne évite la double imposition, à organiser avec un conseil fiscal selon votre résidence principale.
Où investir à l’île Maurice en 2027 ?
Les secteurs les plus porteurs restent le nord (Grand-Baie, Grand Gaube, Beau Plan), la côte ouest (Tamarin, Flic en Flac, Rivière Noire) et le centre (Moka, Ébène). Le choix dépend de votre projet de vie : plage et services expatriés, nature et sports, ou cadre urbain avec écoles internationales à proximité immédiate.
Quelles résidences MJ Développement sont éligibles à la résidence par achat ?
Plusieurs de nos programmes ouvrent droit à la résidence, dont les villas, appartements et penthouses de Legend Hill, avec vue sur le lagon et le Morne Brabant, les biens pieds dans l’eau de Shobas Villas, sur la plage de Wolmar, ou encore le resort de 27 villas de Marguery Villas, à Rivière Noire.
Faut-il acheter sur plan ou dans l’existant à Maurice ?
L’achat sur plan à l’île Maurice reste la voie la plus utilisée sur les PDS et les Smart Cities, car il offre les meilleurs prix d’entrée et un paiement étalé sur le chantier. L’achat dans l’existant concerne plus souvent la revente de biens haut de gamme déjà livrés. Chaque formule a ses atouts, à arbitrer selon votre horizon d’investissement.
Sources
- Banque de Maurice, publications : bom.mu
- Economic Development Board Mauritius : edbmauritius.org
- Mauritius Revenue Authority, fiscalité : mra.mu
